保护中小投资者典型案例（三）“一房两卖” 购买小产权房需当心！

【案情简介】

2021年，张某、李某与王某签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》以23万元的价格购买王某位于淮滨县某乡镇的房屋一套（该房屋为私人自建住宅，未取得《建设工程规划许可证》及房屋产权证明）。双方约定：“合同签订时甲方（王某）故意隐瞒该房屋已出卖给第三人，或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方（张某、李某）有权退房。甲方在乙方退房以后应退还乙方全部已付款及利息，并赔偿乙方已付款的一倍违约金”。后张某、李某装修过程中，案外人赵某前来阻挠并称该房屋已经被其购买。张某、李某遂起诉到法院主张其与王某之间签订的房屋买卖合同无效，并判令王某返还购房款并支付利息。

【调查与处理】

淮滨县法院经审理认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》所基于的买卖标的不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。根据相关法律规定，农村集体土地宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张某、李某不是案涉房屋所在乡镇的集体经济组织成员，且案涉房屋未办理任何审批手续，不具备合法交易的条件，该合同应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，王某应当将案涉23万元返还给张某、李某。双方当事人在签订《房屋买卖合同》时对于案涉房屋的性质均有所了解，在签订《房屋买卖合同》过程中，双方均存在过错，应当承担与之相应的民事责任，案涉房屋由于赵某的原因迟迟不能装修，基于此酌定王某补偿张某、李某1万元。最终做出判决，确认双方之间的买卖合同无效，由王某返还张某、李某购房款23万元并赔偿损失1万元。

【典型意义】

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。小产权房一般是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

今天，就让我们来详细聊聊买卖小产权房所面临的法律风险。

小产权房能买卖吗？

依据相关法律规定，本集体成员之间的小产权房进行买卖一般认定有效，而本集体与他集体组织成员之间、城镇居民之间的小产权房买卖一般认定为无效。

买卖小产权房面临哪些风险？

1.卖方面临返还购房款的风险

在“小产权”房屋买卖合同中，卖方因买卖合同取得了买方支付的购房款，在买卖合同被认定无效后，应当向买方返还。

2.卖方面临赔偿装修损失的风险

“小产权”房屋买卖合同中买方因合同无效遭受的损失除了购房款利息外，如买方接收涉案房屋后对其进行装修的，装修花费也可以认为是买方所遭受的损失，除返还购房款和支付利息等风险外，卖方还面临向买方赔偿装修等损失的风险。

3.买方面临返还私宅的风险

“小产权”房屋买卖合同在被认定合同无效后买方面临向卖方返还涉案私宅的风险。

4.买方面临支付房屋占有使用费的风险

“小产权”房屋买卖合同被认定无效后，卖方的损失主要是因涉案房屋被买方占用期间的损失，实践中一般称为“房屋占有使用费”，买方除需返还涉案房屋外，还面临支付房屋占有使用费的风险。