叶某某诉某公司土地承包经营权转让合同纠纷案

基本案情

被告某公司因建厂需要，占用了原告叶某某家中土地，双方于2019年12月13日签订了一份《协议书》，约定：被告（法定代表人汪某某）租用叶某某家空地一处，暂定每年租金约定2万元整，如企业后期发展良好再进行调整，如不挣钱甲方同意免去租金费用，租赁时间为2020年元月至2021年元月。后该《协议书》并未实际履行。之后，双方因土地租金问题产生争议，经乡人民调解委员会、村民委员会组织调解，被告与原告的儿子陈某强、丈夫陈某江于2021年6月18日再次签订了《调解协议书》，约定：被告使用原告自家地皮，该地皮以租赁形式租给被告使用，租期为20年，即2017年6月18日至2037年6月18日，租金为每年一万元整，每年的6月18日前交付当年租金，如到达缴纳租金日期未缴纳租金的，则每日按该租金金额的千分之三计算违约金。被告即日起不管是否生产经营，每年必须在6月18日前支付土地租金一万元整。该协议签订后，被告即按照协议约定支付了四年（2017年6月18日至2021年6月18日）的租金40000元（其中包含现金28200元、折抵修门款11800元），后被告每年依照《调解协议书》约定按时支付租金10000元，现已支付至2024年6月18日。现原告以2019年签订的《协议书》为据，要求被告支付2020年至2021年租金未付的10000元。双方多次协商未果后，原告遂诉至本院。

处理结果

商城县人民法院经审理认为，依法订立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告某公司因建设厂房需要占用原告承包的土地，双方因租赁事宜先后签订了两份协议，其中2019年12月13日签订的《协议书》，虽约定2020元月至2021年元月的土地租金为20000元，但该协议并未实际履行；后双方又于2021年6月18日再次签订了《调解协议书》，约定的租赁期限为2017年6月18日至2037年6月18日，土地租金为每年10000元，且被告已按照该协议支付了2017年6月18日至2024年6月18日的租金，原告也已接收，故应当认定双方经协商一致对合同进行了变更，在合同变更之后，双方应当按照变更后的内容作出履行。故原告在合同变更后，仍依据之前的《协议书》内容，要求被告履行支付租金义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告主张2021年6月18日签订的《调解协议书》系被迫签订，未能提供证据证明，不予采信。遂作出民事判决：驳回原告叶某某诉讼请求。

典型意义

为了保障当事人的权利，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。书面签订的土地承包经营权流转合同，也是一份重要的权利保护证据，亦可以作为当事人处理纠纷时的依据。但往往在司法实践中，当事人基于诚实信用原则，在没有签订书面形式的土地承包经营权流转合同的情况下，已经实际进行了土地经营权的流转。就本案而言，就是一个涉及民营企业的典型农村土地承包经营权流转合同纠纷，同时牵涉合同变更后的法律效力问题的案例，被告公司租用原告承包的土地进行生产建设及企业发展，初期双方虽未签订正式书面合同，但实际原告已将涉案土地的承包经营权通过出租的形式交由被告公司进行使用，涉案土地承包经营权已经发生实质性的转让。之后又因租金问题，多次进行协商并签订了最终的调解协议。无论是土地承包经营权流转合同，还是变更后签订的调解协议关于租金、租期等约定内容，均属于双方自愿协商的结果，且未违反法律规定，既已生效应当受到法律保护且双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。合同变更以后，被变更的部分失去法律上的效力。已变更的部分，在完成变更程序之后，产生新的债权债务。已经履行的债务不因合同的变更而失去法律根据，未变更的权利义务继续有效。故法院在被告方已经按照调解协议要求支付合理租金的基础上，判定驳回了原告的诉讼请求，保障了民营企业的合法权益，有利于县域中小微企业的可持续发展，营造法治化营商环境，取得了良好的法律效果与社会效果。