优化营商环境 服务保障中小投资者案例（三）

兆通公司破产重整案 

一、基本案情 

兆通公司为一家信阳市本土房地产开发企业，成立后仅开发了瑞祥花园小区项目，该项目占地 27,835平方米，规划建筑10栋，已建成多层6栋，该6栋多层目前已基本销售完毕且购房者已入住多年，另有3栋高层尚处于在建状态，剩余1栋高层4号楼尚未建设。该项目由于前期公司实际控制人管理不善、开发资金严重不足，大量高息举债、拆东补西，恶性循环导致公司资金链断裂。同时，项目建设手续不全，自2014年以来公司实际已经停工、停业，形成问题楼盘。因项目烂尾多年，产生了巨额借贷利息及工程款违约金，公司总负债超过4.3亿元，严重资不抵债。兆通公司负债范围涉及金融机构贷款、民间借贷、施工单位工程款、业主购房款、职工工资、税款等，面临多方追债，无力自救。另因项目未完成竣工验收，已入住的业主长期无法获得产权证，小区也缺乏相应的维护维修，业主不满情绪较大，发展下去极易引发社会不稳定因素。2021年7月14日，经债权人申请，信阳中院决定对兆通公司进行预重整。2021年10月9日，信阳中院裁定受理兆通公司的破产重整申请。 

二、裁判结果 

前期审查过程中，信阳中院结合该案具体情况，考虑到兆通公司债权人人数众多，债权债务关系复杂，直接受理重整申请可能产生重大社会不稳定因素，为准确识别兆通公司重整价值及重整可行性，提高其重整成功率，信阳中院在该案中首次引入预重整制度。 

在预重整过程中，该案承办法官多次实地调研考察，与临时管理人研讨，着重挖掘项目利润空间，招募重整投资人，与债权人、债务人、出资人、政府问题楼盘专班、意向投资人多方协商洽谈，结合项目客观条件争取最有利的重整方式和清偿方案。经多次论证，重整方式选定为引入共益债投资，注入项目重整资金约1.3-1.7亿元，解决项目资金卡脖子问题，尽快完成整个项目开发建设工作；同时，项目经营采取委托管理，意向重整投资人联合品牌房地产开发公司成立瑞祥花园项目管理公司，在重整计划获得法院批准后，兆通公司将全权托管给该项目管理公司，由该项目管理公司专业的运营团队对瑞祥花园项目进行开发、建设、销售及日常经营管理，并完成对剩余楼栋的修复，最后完成项目证件办理、按揭办理、工程竣工及交付工作。另外，预重整方案制定了高比例债权清偿方案，由共益债资金及项目经营收入等按照法定清偿顺序逐步清偿，其中，优先债权部分全额清偿（根据不同的清偿方式确定不同的清偿比例），普通债权本金100%清偿，预重整方案最终获得债权人会议各组高票表决通过。 

2021年10月9日，信阳中院裁定受理兆通公司的破产重整申请，至此兆通公司由预重整转入重整。重整期间，信阳中院依法确定债权申报期，让在预重整期间未及时申报的债权人可以继续申报债权。管理人根据预重整方案进一步细化共益债资金用途、完善重整投资方案，使重整计划草案较预重整方案内容更加优化。2021年11月25日，兆通公司第一次债权人会议上，管理人向全体债权人通报了债权补充申报情况及重整计划草案补充说明，信阳中院现场征询与会债权人意见。鉴于管理人所提交的重整计划草案与预重整方案内容基本一致，未对相关内容进行实质性修改或者更加优化，各债权人同意不再组织表决，本案预重整程序中债权人会议表决结果在转入重整程序后视为有效。2021年11月26日，信阳中院裁定批准兆通公司重整计划，终止兆通公司重整程序。 

三、典型意义 

房地产企业破产重整不仅具有财产标的大、债权人众多的特点，还涉及到复杂的购房户安置问题，处理稍有不慎极有可能引发社会群体性事件，影响社会稳定；同时，案件的处理与民生保障、社会稳定、城市建设等紧密相关，是对人民法院发挥破产审判职能服务大局能力的充分检验。本案中有四点做法为房地产企业重整提供了相关的经验借鉴。 

一是引入预重整。与破产重整程序相比，预重整留给债务人的时间比较充裕，债权人和债务人能在较为宽松的环境下达成重整共识、形成重整方案，在各方达成一致的基础上，进入重整程序后能节约时间和资源，本案是信阳中院首例预重整转重整案件，重整用时仅47天。 

二是对于6栋多层住宅涉及的200多户购房户的处理。该部分购房户在项目未办理预售许可证的情况下与债务人签订《内部认购协议》或类似协议，大部分仅支付了少许的首付款，认购协议依照法律规定应为无效协议，但该部分购房户大部分都是消费性购房户，未支付剩余房款也并非自身原因造成，且大部分已入住七八年，若一律按照无效协议要求腾退房屋有悖于群众居住利益保护原则。经协商，债务人、意向投资人同意对该部分购房户采取维持现状，对相关楼栋进行施工修复，待完成竣工验收后，全部签订正式的商品房买卖合同，支付剩余购房款，办理不动产权证。 

三是在处理以房抵债问题时，为达到使所有债权人公平受偿的目的，与该部分债权人协商解除以房抵债协议，正常申报债权，将相关债权按其本身债权性质予以认定，最大限度的保护债务人财产，使债权人公平受偿。 

四是经营托管。鉴于兆通公司业务经营长期停滞，缺少专业的经营管理团队进行房地产项目的开发建设及销售，为保障项目的顺利进行，同时为保障共益债的投资安全，意向重整投资人联合品牌房地产开发公司成立项目管理公司，在重整计划获得法院批准后，兆通公司将全权托管给该项目管理公司，由该项目管理公司专业的运营团队对瑞祥花园项目进行开发、建设、销售及日常经营管理，最大限度降低市场风险、经营风险，保障重整计划顺利执行。 

因本案系全市法院首例破产预重整转重整案件，且是信阳市问题楼盘化解攻坚工作重点关注项目，本案的顺利推进，对全市法院审理预重整转重整案件具有较强的借鉴意义，为全市其他问题楼盘的化解工作起到了良好的示范作用；同时，该案对促进社会和谐稳定、营造法治化营商环境起到良好的推动作用。